案情简介：

　　黄某与温某的女儿于2008年认识并确立了恋爱关系。温某利用黄某对其女儿的感情，以将其女儿嫁给黄某为借口，要求黄某将其名下位于重庆市江北区某路某号的一套房产赠与给温某。在温某及其女儿的蛊惑下，黄某与温某在2008年签订了一份《赠与合同》并进行了公证，约定将黄某名下的位于重庆市江北区某路某号的房产赠与温某，后双方又签订了一份房屋买卖合同，约定将该房屋作价5000元卖给温某，并依据该买卖合同办理了过户。后黄某得知，温某的女儿在与黄某谈恋爱期间，还与其丈夫存在合法的婚姻关系，黄某发觉自己受骗于是起诉到法院，以温某未支付购房款为由，请求解除双方的房屋买卖合同。

　　一审法院审理后查明：2009年6月22日，黄某与温某签订《重庆市房地产买卖合同》，约定，甲方(黄某)自愿将位于重庆市江北区某路某号的房产出售给乙方(温某)，乙方已充分了解该房屋的基本情况，决定购买，双方协商一致签订本合同;合同第二项注明房屋建筑面积43.89平方米;甲乙双方协商议定房地产成交价为5000元;付款期限为2009年6月22日。合同中，黄某与温某未对违约责任进行约定。合同签订后，黄某、温某依据该合同于2009年8月10日办理了产权过户手续。

　　一审法院认为，黄某与温某双方签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定享有权利、承担义务。黄某已按合同约定将房屋登记过户给温某，履行了合同义务，温某就应该履行支付房屋价款的义务，现温某无证据证明其已按照合同约定向黄某付清房款，已构成违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，黄某可以要求解除合同。故对黄某要求解除双方的《房地产买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院判决解除黄某与温某于2009年6月22日签订的《房地产买卖合同》。

　　一审判决后，温某不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，请求：撤销一审判决，驳回黄某的诉讼请求。

　　二审经审理查明：在签订《重庆市房地产买卖合同》前，于2008年11月28日，以黄某为赠与人，温某为受赠人，双方签订了《赠与合同》，并经重庆市江北公证处公证。约定的主要内容为：赠与人于2008年6月26日与重庆市江北区土地征用办公室签订《购房协议》，购买了位于重庆市江北区某路某号安置房一套，建筑面积为43.96平方米。现赠与人欲将上述房屋赠与给温某，经协商一致，达成如下协议：一、黄某自愿将位于重庆市江北区某路某号房屋赠与给温某。二、所赠与财产只作为受赠人温某的个人财产，不作为其与配偶的夫妻共同财产。三、温某自愿接受黄某所赠与的上述财产及附加条件。四、本合同经赠与人、受赠人签字(或捺指印)后生效，无法定事由不得撤销。

　　黄某在一审及二审中均提出，温某之女隐瞒已婚的事实，与其建立恋爱关系，骗取涉案房屋，但其未举示相应证据予以证明。但温某对此予以否认，并在一审中提出，双方一直是很好的邻居等因素，黄某是基于对温某的感激，将房屋赠与给温某的，黄某陈述的与温某之女恋爱等事实不属实。

　　二审还查明，在一审判决后，涉案房屋已经被温某卖给了第三人张某，且已过户到张某名下了。

　　二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。

　　二审法院认为，虽然双方签订了赠与合同，但该合同并未实际履行，双方应当按照黄某与温某签订的《房地产买卖合同》履行各自的义务。

　　《中华人名共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方在签订买卖合同后，黄某将房屋过户给了温某，且现在房屋温某已经过户给了第三人，故黄某要求解除合同的理由不能成立。温某是否支付5000元房款，黄某可以通过其他合法途径解决。

　　二审法院认为，一审判决认定部分事实清楚，因二审出现新的事实，导致一审适用法律错误，于是改判撤销一审判决，驳回黄某的全部诉讼请求。

　　二审裁判要点：

　　1、黄某与温某虽然签订了赠与合同，并且经过了公证，但该赠与合同并未实际履行，本案仍按房屋买卖合同纠纷处理。

　　2、一审适用法律错误，房屋买卖合同双方在没有约定违约责任的情况下，买方未按约定支付购房款，不能适用《合同法》第九十四条 第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定解除合同。

　　律师分析：

　　1、本案原、被告双方先签订了房屋《赠与合同》，后房屋在过户时又签订了《房地产买卖合同》，并象征性的约定了购房款为5000元。原、被告双方到底是履行的哪份合同?

　　本案中，真实情况是原告将房屋赠送给了被告，因赠与房屋的过户涉及的税费高于房屋买卖，因此在过户的时候为了避免高额的税费，双方随意的签订了一份《房地产买卖合同》用于房屋过户，但是，双方没有另行签订合同对此予以说明，因此，在原告发觉受骗起诉到法院后，根据双方签订的两份各自独立的合同，在没有其他证据证明的情况下，法院认为是履行的《房地产买卖合同》。

　　2、《房地产买卖合同》在没有约定违约责任的情况下，买方(被告)未按约定支付购房款，卖方(原告)能否单方解除合同?

　　合同解除权的获得一般分为两种途径，一种是约定解除;另一种是法定解除。本案中，由于原、被告双方未在《房地产买卖合同》中约定解除权的行使，因此，双方不能依据约定解除合同。根据《合同法》第九十四条的规定，法定解除合同的五种情形是：1、因不可抗力致使不能实现合同目的;2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;5、法律规定的其他情形。当然，法律规定解除的条件，并不是说具备这些条件，当事人必须解除合同，是否行使解除的权利，应由当事人决定;同时，法定解除条件，也是对任意解除合同的限制，为了鼓励交易，避免资源浪费，合理保护双方当事人的合法权益，非当事人要求，又必须解除的合同，不应解除而应继续履行。

　　《合同法》第九十四条第4款迟延履行不能实现合同目的，指迟延的时间对于债权的实现至关重要，超过了合同约定的期限履行合同，合同目的就将落空。通常以下情况可以认为构成根本违约的迟延履行：1.当事人在合同中明确约定超过期限履行合同，债权人将不接受履行，而债务人履行迟延。2.履行期限构成合同的必要因素，超过期限履行将严重影响订立合同所期望的经济利益。比如季节性、时效性较强的标的物，像中秋月饼，过了中秋节交付，就没有了销路。3.继续履行不能得到合同利益。

　　《合同法》第九十四条第4款致使不能实现合同目的的其他违约行为，主要指违反的义务对合同目的的实现十分重要，如一方不履行这种义务。将剥夺另一方当事人根据合同有权期待的利益。该种违约行为主要包括：1.完全不履行，即债务人拒绝履行合同的全部义务。2.履行质量与约定严重不符，无法通过修理、替换、降价的方法予以补救。比如，约定交付的标的物是一级棉花，但交付的却是买方根本无法使用的等外品。3.部分履行合同，但该部分的价值和金额与整个合同的价值和金额相比占极小部分，对于另一方当事人无意义，比如，约定交付100吨钢材，只交付了10吨;或者未履行的部分对于整个合同目的的实现至关重大，比如，成套设备买卖，未交付关键配件，使交付的设备无法运转。

　　本案中，被告延期支付5000元购房款，并不会必然导致原告的合同目的不能实现，双方签订的《房地产买卖合同》并非属于必须解除的合同，原告完全可以依据《房地产买卖合同》的约定向被告追讨购房款而实现债权。一审法院依据《合同法》第九十四条第4款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”作为合同解除的依据，显然缺乏合理性，二审法院予以纠正，是正确的。但二审法院以涉案房屋在一审判决后已被被告转让给了第三人作为新的事实而认定一审适用法律错误，值得商榷。