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未经登记的不动产抵押物变卖价款优先受偿约定 是否合法有效?

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未经登记的不动产抵押物变卖价款优先受偿约定 是否合法有效?

发布日期:2019-10-17 作者: 点击:

  〔案情简介〕


  刘某向陈某借款40万元,并出具借条约定月息3%,借款期限为某年3月10日至9月10日,刘某口头承诺以其全款购买的某地商品房一套作为40万借款债务的抵押担保,且将该商品房的预售合同原件和购房发票复印件交给陈某保管,但双方未办理房产抵押登记手续。借款到期后,刘某未能偿还借款本息,陈某遂向法院提起偿还借款本息的民事诉讼。


  该案经一审法院审理调解结案,并作出被告刘某向原告陈某偿还40万借款本金,月利息按2%计算至借款清偿完毕之日止,原告陈某对被告刘某购买(案前承诺抵押但未作登记)的房屋拍卖、变卖所得价款中优先受偿的民事调解书。后刘某未能履行民事调解书确定的义务,陈某遂向法院申请执行。


  执行期间,案外人邵某以持有的判决刘某偿还50万借款及其利息的民事判决书(该借款案同样是以前案的房屋作抵押担保,也未办理登记手续)作为依据,向执行法院提出执行异议,但被驳回,邵某又提起执行异议之诉,仍被驳回。邵某不服上诉至二审法院,二审法院经审理判决撤销了陈某诉刘某偿还40万元借款本息一案中“陈某享有在刘某购买的房屋拍卖、变卖所得价款中优先受偿”的调解约定条款。


  〔本案争议集点 〕


  诉讼中当事人能否就未办理不动产抵押登记手续的抵押财产,协商约定在不动产拍卖、变卖的价款中优先受偿?


  〔裁判要点〕


  本案二审人民法院对陈某诉刘某民间借贷一案,认为双方当事人虽有对借款债务的抵押担保的意思表示,但未对该不动产抵押权的设立依法办理不动产抵押登记手续,因此该案房屋抵押担保权不产生法律效力。为此判决撤销了民事调解书中陈某从拍卖、变卖房屋价款中“优先受偿”的协商条款。


  〔律师分析〕


  根据《民事诉讼法》第96条的规定,民事案件经法院调解,当事人依法可以自愿达成调解协议,但协议内容不得违反法律的规定。获得抵押担保财产的优先受偿权,其前提必须要依法办理抵押登记。《担保法》41条、42条规定,以不动产抵押,应当依法办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效,否则抵押权不发生法律效力。《物权法》第188条规定,法定范围内的房产等不动产抵押权未经登记,不得对抗善意第三人。因此,经法定程序办理不动产抵押权登记手续,是取得对抵押物变卖价款优先受偿权的必要法定条件。而不能由当事人自行约定而取得优先受偿权。


  〔律师建议〕


  为了保障自己的合法民事权益免受损失,在签订抵押合同之后,应当及时去相关部门办理抵押权登记手续,从而避免可能带来的法律风险。


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