【案情简介】

　　陈某2013年在重庆市渝北区购买了一套高端小区花园洋房的顶楼,与开发商签订商品房买卖合同的同时又与某某物业公司签订了《物业管理服务协议》，陈某承诺遵守《业主管理规约》。2016年4月陈某在装修此房前，与该物业公司签订了装修治安消防安全防火责任承诺书、住宅装修须知等文件，但在装修时，对屋顶露台进行了搭建。该物业公司于2016年7月至2016年12月向其下发了4次装修整改通知单载明“您在装修中对楼顶进行了违规搭建，楼顶是公共区域，您不能违规使用等，违反了《业主管理规约》、《装饰装修管理办法》等禁止搭建构筑物之规定，同时您的行为也可能是违法行为，为维护您和他人的合法权益，请在即日起三日内进行改正”。陈某签字接收了通知单但并未采取措施改正。该物业公司遂向法院起诉，请求判令陈某立即停止对其房屋的违规改造、搭建行为、拆除违规搭建的构筑物、恢复原状等。

　　【裁判要点】

　　一审法院认为，陈某在购买该房屋和装修时，就签订了一系列的管理文件如物业管理服务协议、装修治安消防安全防火责任承诺书、住宅装修管理须知等，故陈某应该知道自己在楼顶的搭建行为，会影响小区的整体形象、给房屋造成一定的安全隐患，且违反了物业管理的相关法律法规。陈某在接到物业公司的装修整改通知后，仍不予整改，其行为是违法、侵权行为。故该物业公司起诉至法院要求陈某停止侵权，恢复原状的诉讼请求，依法予以支持。一审法院判决:被告陈某于本判决生效之日起十五日内拆除房屋顶层露台的违规搭建物，并恢复原状(原状以该栋房屋竣工图、被告接房时的状态为准)。

　　【律师评析】

　　开发商依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，根据某某物业公司与开发商签订的前期物业服务合同，以及涉案房屋原业主签署的业主临时公约对前期物业管理的承诺等相关文件资料，业主不得改变房屋结构、私自搭建，陈某应遵守前期物业服务合同的相关禁止性约定。任何业主不得改变房屋结构，私自搭建等规定，在装修过程中违反了前期物业服务合同的禁止性规定，该物业公司请求陈某承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

　　【律师建议】

　　对于没有物业管理公司的小区，可以以业委会的诉讼主体资格提起诉讼，以此遏制小区内违章搭建等现象。