民法典解读丨物业不得以停水、停电的方式催缴物业费

案情简介：

“水电都没有欠费，怎么无缘无故停水停电了？”市民黄女士家住某小区3幢，前天她在家清洗衣物，小区物业上门催缴物业费。因小区车辆存在乱停乱放的现象，黄女士认为物业管理不到位，因此拒交物业费。没想到，过了一会儿，家里水龙头中流出的自来水越来越小，根本无法正常使用。自家没有欠水费，怎么会出现这种情况？黄女士赶紧联系了自来水公司，工作人员称，水费缴纳正常，也并未关闭阀门。“没有专业工具根本无法关闭水阀，难道是物业关的？”然而，物业人员称，并非物业关闭水阀，但可以为黄女士开启，前提是业主补齐欠缴的物业费。无奈下，黄女士同意补齐物业费，物业人员随即开启了水阀。

　　家住该小区1幢的李先生也出现了类似情况。李先生家中突然断电，询问供电公司得知，并未欠缴电费。联系物业后，工作人员表示可以帮忙恢复供电，但需要李先生先补齐欠缴的物业费。最 后，李先生补交了物管费，家中才恢复了供电。

案例思考：物业是否能以停水停电的方式催交物业费？

律师分析：

物业服务在我们的生活中普遍存在，业主与物业之间的纠纷也是时有发生，特别是业主对于物业提供的服务不满意而拖欠拒交物业费的情形比比皆是。同样物业为了收齐物业费所采取的的手段也是五花八门，最常见的就是停水停电逼迫业主不得不交物业费。那么物业采取停水停电的等手段催缴物业费是否合法？

在2021年1月1日《民法典》实施施行后，物业就不再能以停水停电的方式催交物业费。《民法典》第九百四十四条第三款明确规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

根据该条款的规定，意味着中国首部《民法典》，以法律的形式明确禁止物业公司采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

律师建议：

一、业主要积极履行支付物业费的义务

物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

二、物业公司要采取合理的物业费催缴方式

违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业公司合理催交物业费的方式，即“催告+提起诉讼或申请仲裁”。

三、物业公司不得采取违法的物业费催缴方式

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。这是因为，物业公司与业主之间仅存在物业服务合同关系，物业公司通常会代收水电供暖费，但这不意味着物业公司享有供水供电供暖权，因此物业公司并无权采取停水停电停暖等方式要求业主交纳物业费。

四、如果物业公司采取了停止供电、供水、供热、供燃气等违法方式催交物业费，而造成业主损失的，业主可以依据相应的证据向物业公司主张其承担相应的违约或侵权责任。