九游会j9拍案｜在房屋未能交付的情形下，消费者已支付的购房款是否享有优先受偿权？ 

【案情】

  王某与某开发商于2015年10月签订《商品房买卖合同》，购买该开发商开发的房屋一套，支付了房屋价款首付60余万元，余款由王某向银行申请贷款，相关贷款手续由开发商协助办理，合同文本全由开发商保管，双方约定交房时间为2017年4月30日，王某一直等待开发商交房。2016年10月，因开发商对外负债，被债权人申请法院对涉案房屋进行拍卖，用于归还外欠债务，此后，开发商公司进入破产程序。

王某诉至法院，要求（1）开发商返还已支付购房款60余万元并赔偿违约金；（2）确认王某所主张的购房款及违约金在开发商破产财产中享有优先受偿权。

【焦点】 王某要求返还已支付购房款的请求权在破产程序中究竟是普通债权还是优先债权？

【裁判】 本案历经三级法院审理，一审法院确认开发商应返还王某购房款60余万元并优先受偿，驳回王某其他诉讼请求。二审法院改判，仅确认开发商应返还王某购房款60余万元，但并不享有优先受偿权。王某申请再审，再审法院改判二审判决，维持一审判决。

【分析】 本案涉房屋系住宅，王某已经实际支付给开发商一半的购房款，在开发商未能交付案涉房屋的情形下，根据我国《合同法》以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》【2014】执他字第23、24号等相关司法解释及《答复意见》的规定，商品房买受人的权利，包括房屋建成情况下的房屋交付请求权和房屋未能交付情形下的购房款返还请求权，均应优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权，因此王某要求返还购房款之请求权在开发公司破产程序中理当享有优先于建设工程价款及抵押权受偿的权利。而开发公司所提出的案涉房屋已经被人民法院强制拍卖，房屋产权已经不再登记在其名下，故王某不应享有优先受偿权的抗辩理由及二审法院认为属于普通债权的观点是明显错误。

所以，消费者在交付全部或大部分房款未能获得房屋的情形下，即使开发商已进入破产程序，通过及时行使购房款的返还请求权，其主张的债权位阶是优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权，使自己的合法权益能得到有效保护。不过对于违约金部分可以主张，但并不具有优先受偿权。