案情简介

　　2016年10月12日，王某通过某房屋中介公司看中了张某的房屋，张某作为出售方与王某签订一份《房屋买卖协议》，约定：王某向张某购买案涉房屋，总价为160万元;王某应于协议签订当日支付定金 10万元，于2016年10月31日前支付100万元，余款 50万元由王某向银行申请贷款支付。在王某支付了100万元房款后，王某入住该房屋但尚未办理过户登记。后在王某与张某准备办理房屋过户登记时得知该房屋已于2016年11月10日被法院查封，查封是因法院审理的余某诉蒋某、张某等民间借贷纠纷一案中，余某以张某系债务人为由，请求判令张某承担还款责任。根据余某提出的财产保全申请，法院于 2016 年 11 月 8日作出民事裁定书，并于 2016年11月10日对案涉房屋实施了查封。房屋买受人王某提出案外人执行异议被驳回，王某遂提起执行异议之诉，请求排除对涉案房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封、冻结。

　　裁判结果

　　一审法院认为，首先，案涉房屋在2014年5月18日余某与张某之间的借款关系发生时，系张某与其妻的夫妻共同财产，余某有权要求就该房屋中属于张某所有的份额采取财产保全措施。其次，虽然王某支付了讼争房产的部分价款并占有讼争房产，但本案中讼争房产产权仍然登记在张某名下，王某也未支付完毕讼争房产的全部价款，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，并不属于法院不得查封、扣押、冻结的情形。2017年3月21日，该院作出民事判决：驳回王某的诉讼请求。王某不服，提起上诉。

　　二审法院驳回上诉，维持原判。王某不服，申请再审。

　　再审法院认为，本案中，张某将案涉房屋出售给王某并取得房屋价款的行为，虽然在客观上导致了其责任财产中的一部分从实物形态转化为货币形态，但其责任财产的范围并未因此而不当减损，余某作为债权人的权利并未因此而受到损害，其仍然有权就房屋价款中张某的应有份额主张相应的权利。相反，在案涉《房屋买卖协议》合法成立、且已经实际履行的情况下，查封案涉房屋并将其作为余某债权执行标的的结果，不仅在客观上不当扩张了张某的责任财产范围，亦直接损害了王某的合法权利。《查封规定》第17条的规定，是执行程序中对案外人的异议进行形式审查的判断标准，并非是对案外人权利的最终确认，案外人实体民事权利的内容是执行异议之诉的审理范围。原审法院将该条规定作为审理本案的法律依据，混淆了执行异议的审查与执行异议之诉的审理之间的差别，应予纠正。判决：撤销一、二审判决，不得执行案涉房屋。

　　律师分析

　　本案中，余某和王某均系张某的债权人，二者的法律地位平等，但各自的债权内容有别。具体而言，余某作为债权人，在债务人蒋某未清偿债务的情况下，同样有权要求张某以其所有的财产承担清偿责任，其债权指向的财产范围，是张某的全部个人财产。而王某作为债权人，已经依约支付了大部房屋价款，并实际占有了案涉房屋，虽然并未办理过户登记，但王某作为合法占有人有权要求出卖人张某为其办理案涉房屋的过户登记手续。由此可见，余某作为债权人的权利内容，指向的是张某的一般责任财产，并非指向案涉房屋这一特定财产;而王某作为债权人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体。《中华人民共和国物权法》第245条规定：“占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。由此可见，王某作为案涉房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。在案涉《房屋买卖协议》合法成立、且已经实际履行的情况下，查封案涉房屋并将其作为余某债权执行标的的结果，不仅在客观上不当扩张了张某的责任财产范围，亦直接损害了王某的合法权利。《查封规定》第17条的规定，是执行程序中对案外人的异议进行形式审查的判断标准，并非是对案外人实体民事权利的最终确认，案外人实体民事权利的内容是执行异议之诉的审理范围。