【案情简介】

　　原告张某、刘某与被告A公司于2014年先后签订多份借款合同，通过实际出借取得对A公司合计2.1亿元的债权。为担保该借款合同履行，二人与A公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因A公司未偿还借款本息，双方经对账，确认A公司尚欠二人借款本息261987463.56元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定A公司将其名下房屋出售给二人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款29084030.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给A公司。张某、刘某提交与A公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率8%计算，并计算复利。但到交房日期后A公司并未向张某、刘某实际交付房屋。张某、刘某将A公司诉至法院，请求法院判令：一、A公司向二人支付违约金5000万元;二、A公司承担二人主张权利过程中的损失费用334200元;三、A公司承担本案的全部诉讼费用。

　　【裁判要点】

　　借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

　　原被告之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为张某、刘某作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，A公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。张某、刘某以A公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求A公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。 人民法院最终驳回了张某、刘某的诉讼请求。

　　【律师评析】

　　本案争议的商品房买卖合同签订前，A公司与张某、刘某之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在A公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期A公司难以清偿债务时，通过将A公司所有的商品房出售给张某、刘某二债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。

　　另外，在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。

　　律师简介：

　　张智律师，重庆九游会j9律师事务所律师，法学博士后，法学副教授，执业证号：15001201820032788。张智律师长期从事法律实务和教学研究工作，先后在人民法院报、检察日报、重庆日报等发表文章数篇，主持主研国家和省部级课题4项。张智律师擅长公司法律事务、经济合同纠纷、建筑工程纠纷、民事侵权纠纷、工伤事故纠纷、劳工纠纷、婚姻家事继承纠纷等案件的维权与处理。